Pitkä ylläpitovastuu tuottaa tietoa rakennusten koko elinkaaresta
Rakennuksen toimivuus, ylläpidettävyys ja elinkaarikustannukset näkyvät usein vasta vuosien käytön aikana. NCC:n mukaan pitkä vastuu samoista kohteista tuottaa kokemusta, jota voidaan hyödyntää julkisten rakennusten suunnittelussa ja rakentamisessa sekä ylläpidossa koko niiden käyttöiän ajan. Espoon näkökulmasta onnistuneesti toteutettu elinkaarimalli yhdistää laadukkaan rakentamisen, käyttäjien tarpeet ja pitkäjänteisen kiinteistönpidon yhdeksi tavoitteelliseksi kokonaisuudeksi.
Kuudessa espoolaisessa peruskoulu- ja lukiokohteessa NCC vastaa rakennusten peruskorjauksesta ja ylläpidosta 20-25 vuoden ajan. Pisimmät sopimukset ulottuvat 2030-luvun loppuun asti.
– Kun on mukana samojen koulujen arjessa vuodesta toiseen, oppii, mitkä ratkaisut todella kestävät ja missä tarvitaan korjausliikkeitä. Kokemus ei jää yksittäiseen kohteeseen, vaan siirtyy seuraaviin hankkeisiin, sanoo NCC:n elinkaari- ja ylläpitotiimin kiinteistöpäällikkö Toni Engman.
Tavoitteena terveet tilat ja ennakoitavat kustannukset
Espoo lähti kehittämään elinkaarimallia jo varhain tavoitteenaan varmistaa terveelliset ja turvalliset tilat, parantaa kustannusten ennakoitavuutta sekä huolehtia rakennusten suunnitelmallisesta ylläpidosta koko sopimuskauden ajan.
Espoon kaupungin Tilapalvelut-liikelaitoksen kiinteistöpalvelupäällikkö Leif Ilanderin mukaan tavoitteet ovat toteutuneet hyvin.
– Halusimme mallin, jossa rakennusten kunto säilyy hyvänä koko elinkaaren ajan ja jossa riskit jakautuvat tarkoituksenmukaisesti kaupungin ja palveluntuottajan kesken. Kokemusten perusteella tavoitteet ovat toteutuneet hyvin, Ilander kertoo.
Käytönaikainen tieto mukaan suunnitteluun
Elinkaarikohteissa ylläpidon näkökulma tuodaan mukaan jo hankkeen kehitys- ja suunnitteluvaiheessa. Näin käytössä olevista rakennuksista kertynyttä tietoa voidaan hyödyntää materiaalien, teknisten järjestelmien ja tilaratkaisujen valinnoissa.
– Suunnitteluratkaisujen todelliset vaikutukset näkyvät usein vasta vuosien käytön jälkeen. Siksi ylläpidosta kertyneet kokemukset kannattaa ottaa huomioon mahdollisimman varhain, Engman sanoo.
Selkeä vastuu helpottaa käyttäjien arkea
Koulu on vaativa käyttöympäristö, jossa materiaalien, teknisten järjestelmien ja tilaratkaisujen vaikutukset näkyvät vasta pitkän käytön aikana.
Käyttäjien näkökulmasta yksi mallin keskeisistä hyödyistä on vastuiden selkeys. Rakennuksen ylläpidosta vastaa yksi palveluntuottaja, ja kohteille on nimetty omat yhteyshenkilöt.
– Perinteisessä mallissa ongelmatilanteiden ratkaiseminen voi vaatia useiden eri toimijoiden yhteistyötä. Elinkaarimallissa käyttäjien ei tarvitse pohtia, kuuluuko asia rakennusliikkeelle, ylläpidolle vai kaupungille, vaan toimenpiteet voidaan käynnistää yhden vastuutahon kautta, Ilander sanoo.
Kaupungin mukaan toimintatapa on helpottanut koulujen arkea erityisesti olosuhteiden hallinnassa ja vähentänyt epävarmuutta rakennusten kuntoon liittyvissä kysymyksissä.
Pitkä sopimuskausi siirtää tarkastelun yksittäisestä investoinnista rakennuksen koko elinkaaren kustannuksiin ja toimivuuteen. Investointi- ja käyttökustannuksia voidaan tällöin arvioida yhtenä kokonaisuutena.
Kokemusta useista elinkaarikohteista
Espoon kohteet ovat osa NCC:n laajempaa elinkaari- ja ylläpitopalveluiden kokonaisuutta. Yhtiöllä on useita eri vaiheessa olevia ylläpito‑ ja elinkaarisopimuksia, joista valtaosa liittyy koulurakennuksiin. Espoossa kokemusta on kertynyt myös uimahallin elinkaaripalveluista, mikä laajentaa näkökulmaa koulurakennuksista muihin julkisiin tiloihin.
Kaupungin kokemuksen mukaan malli on lisännyt kiinteistönpidon ennakoitavuutta ja vähentänyt ylläpitoon liittyviä riskejä.
– Samalla vältytään monilta yllättäviltä korjausinvestoinneilta, Ilander toteaa.
Kaupungin mukaan elinkaarimalli tarkoittaa siirtymistä yksittäisen rakennushankkeen hankinnasta pitkäaikaisen palvelukokonaisuuden hankintaan. Tällöin huomio ulottuu rakentamisvaiheesta rakennuksen koko käyttöikään.
– Onnistuneesti toteutettuna elinkaarimalli yhdistää laadukkaan rakentamisen, käyttäjien tarpeet ja pitkäjänteisen kiinteistönpidon yhdeksi tavoitteelliseksi kokonaisuudeksi, Ilander sanoo.
– Elinkaarikohteissa opittu hyödyttää kaikkea rakentamista, toteutettiin hanke sitten elinkaarimallilla tai jollakin muulla tavalla, Engman toteaa.
