Webinaarit

Kaupungistuminen jatkuu ja olemme kaikki tämän liikkeen osia. Webinaareissamme käsittelemme kaupunki- ja kiinteistökehitystä eri näkökulmista.

Uutta urbaania -webinaarit

Jarkko Heinosen vastaukset webinaarissa esitettyihin kysymyksiin

Mistä tulevaisuuden korjausrakentamisen trendeistä olet itse eniten ja mistä vähiten innostunut?

Olen eniten innostunut ajatuksesta, että hiilineutraalisuus tulee jokaisen hankkeen tavoitteeksi. Tutkimme, laskemme, perehdytämme, teemme ratkaisuja sen puolelta. Tämä varmasti tukee tavoitteita isossa kuvassakin yhteiskunnassa. Vähiten olen ehkä innostunut ideasta, että on kaikille sopivia valmiita ratkaisuja. Olen enemmän sen puolella, että tutkimme, laskemme ja implementoimme hankkeissamme räätälöityjä ratkaisuja.

Kuntarakennuksille on laskettu käyttöikä, ja jos rakennuksen ylläpito ja vuosikorjaukset on laiminlyöty säästösyistä, miten hiilineutraalisuus kompensoituu näissä tapauksissa?

Kunnossapitotoimenpiteiden siirtäminen on todennäköisesti lyhentänyt rakennuksen potentiaalista käyttöikää ja suunnitelluilla toimenpiteillä olisi voinut ollut positiivinen vaikutus käytönaikaiseen energiankulutukseen sekä jäännösarvoon. Kun tällaisessa tapauksessa lähdettäisiin vertailemaan purkavan täydennysrakentamisen ja korjaamisen välistä kannattavuuseroa. on ilmeistä, että kerääntynyt korjausvelka painaa vertailussa korjaushankkeen kannattavuutta sekä rahataloudellisesti, että hiilijalanjäljen kannalta verrattuna siihen, että kiinteistön kunnossapito olisi ollut hyvin laaditun PTS:n mukaista. En kuitenkaan usko, että tulevan hankkeen kohdalla olisi kovinkaan mielekästä kompensoida menneisyydessä tehtyjä ratkaisuja suhteessa optimaaliseen kiinteistönpitoon vertailu- ja kannattavuuslaskennassa. Todettakoon kuitenkin, että kiinteistön pidolla on iso merkitys käytönaikaisiin kustannuksiin sekä myös rakennuksen jäännösarvoon ja vastuullisella kiinteistönpidolla voidaan vaikutta erittäin paljon hiilijalanjälkeen koko rakennuksen elinkaaressa.

Miten näet Jarkko vanhojen rakennusten rakennusosien uudellenkäytön tulevaisuudessa? Paikataanko sillä hiilijalanjälkivaikutusta uudishankkeissa jatkossa?

Rakennusosien uudelleenkäyttöä tullaan velvoittamaan laajenevissa määrin ja sillä on alentava vaikutus uudisrakentamisen hiilijalanjälkeen, joten uskon että joissain tapauksissa halutun hiilijalanjäljen raja-arvon alittamisen keinona käytetään myös merkittävissä määrin uudelleenkäytettäviä materiaaleja ja rakennusosia. Havaittavissa on myös, että rakennusosien uudelleenkäytöstä voi muodostua myös haluttu tyylisuunta ja tapa korostaa mm. kiinteistön omistajan ja käyttäjien kestävän kehityksen strategiaa. Voi olla hyvinkin nähtävissä, että uudisrakennetun pääkonttorin avajaisissa korostettaisiin uudelleenkäytettyjen rakennusosien osuutta kokonaisuudesta ja jopa haluttaisiin korostaa ja jättää valittuja rakennusosia käyttäjien nähtäville.

Miten todennäköisenä pidät sitä, että toimistoja aletaan koronan jäkimainingeissa muuttamaan asunnoiksi entistä enemmän?

Määrä tulee varmasti olemaan kasvusuunnassa. Kehitystä kuitenkin hillitsee kaavoituksen ja viranomaisten ohjaus. Kaupunkien kehittämisstrategioissa tietyt paikat halutaan varmasti jatkossakin varata yrityksien tarpeisiin. Lisäksi aivan kaikista toimistorungoista ei saada taloudellisesti kannattavasti muokattua määräyksiä täyttäviä asuntoja.

Mikko Härön vastaukset webinaarissa esitettyihin kysymyksiin

Uudistetaanko Suomessa vanhaa rakennusta ns. kopiona aikaisemmasta?

Perinteinen, 1960-luvulta alkaen kansainvälisestikin vakiintunut linja on ollut, että muutosten ja lisäysten on oltava selvästi erottuvia. Tulkinnat siitä, mitä tämä käytännössä tarkoittaa vaihtelevat kuitenkin aika laajasti. Myös kohteiden luonteesta johtuen. Vanhoissa puukaupungeissamme on aika onnistuneesti toteutettu mittakaavaltaan, materiaaleiltaan, väreiltään ja hengeltään niihin istuvaa rakentamista, kovin suuria kontrasteja välttäen. Tämä on hyvä linja. Joskus haetaan tietoisesti kontrasteja, joskus se toimii mutta aina joskus menee erottautumisena hieman vulgaareihinkin toteutuksiin. Viime aikoina lisäykset ainakin suuremmissa kaupungeissa ovat muuttuneet melko koviksi, esimerkkinä vaikkapa toimistotalo Helsingin Kasarmitorin kulmalla.

Mitä arkkitehtuurityyppiä sopii sinun mielestäsi Helsinkiin parhaiten?

Ei ole yhtä sopivaa arkkitehtuurityyppiä. Kaikki lähtee minusta mittakaavasta – sen maltillisuudesta. Ja jo olevan ympäristön huomioimisesta.

Korjataanko Suomessa siten että julkisivut/kuori jätetään pystyyn ja kaikki uusitaan esim. teräsrukoisesti kuorien sisäpuoli?

Minusta tällaista fasadismia ei juurikaan ole, vaikka joitakin esimerkkejä toki löytyy. Jos kaikki muu kuin julkisivu on välttämättä uusittava, tekisin mieluusti vaikka kokonaan uutta. Vaikka toisaalta kaupunkikuvan itseisarvoisella vaalimisellakin saattaa olla paikkansa, vrt. vaikkapa Stockmannin korttelin Argoksen talo Helsingissä.

Miten Museovirasto näkee suojelun ja rakennusten rakennusosien käytön muualla, voiko nämä liittää jotenkin yhteen?

Prioriteetit ovat varmaan nämä: Uusiokäytöt muutokset minimoiden – uusiokäytöt voimakkaammin tilallisin muutoksin (rakenteita kunnioittaen) ja ehkä täydennysrakentaen – olevien rakennusosien kierrätys muualle – rakennusmateriaalien muokkaus ja uudelleenkäyttö kiertotaloudessa.

Onko Suomessa museorakennus jätetty uudisrakennuksen sisään ja tällöin maksimoitu tilat?
Ja millaisia mahdollisuuksia / rajoituksia näet rakennusten korottamisessa keskusta-alueella?

Museorakennuksella ei siis tarkoiteta museota vaan suojeltua rakennusta? Ei tule mieleen sellaista, joka olisi jätetty kirjaimellisesti sisään tai alle, vaikka tiedän että tällaisiakin on tutkittu. Ja ainakin korotuksia on tehty, minusta esimerkiksi Aleksis Kiven katu 52-54 (?) on tyylikäs toteutus. Asiaa on pohdittu myös esimerkiksi Tapiolan Heikintorilla, mutta ei taida siellä realisoitua. Korottamista kerroksella-kahdella on tehty esimerkiksi sotien jälkeen, enkä pidä sitä välttämättä huononakaan – mutta tämä vaihtelee alueittain ja kohteittain, mihin tahansa se ei käy.

Miten arvokkaan suojellun rakennuksen siirto sellaisenaan toiselle tontille mahdollista/realistista?

Siirtoja on perinteisesti tehty hirsirakennuksille, ja se on ihan ok, jos vaihtoehtona on purkaminen. Helsingin Meilahden huvila-alue on tästä hyvä esimerkki. Muissa ja etenkin suuremmissa rakennuksissa se ei liene hyvä vaihtoehto. Tiiviillä, tehokkailla kaupunkialueillakin on silti hyvä säilyttää vanhoja, pienempiä kauneuspilkkuja.

Simo Karjalaisen vastaukset webinaarissa esitettyihin kysymyksiin

Millaisia mahdollisuuksia olemassa olevan kiinteistökannan kehittämisessä näet siinä, että toiminnallisuuksia ja tilallisuuksia konseptoidaan merkittävästikin poiketen alkuperäisestä tai viimeisemmästä käytöstä?

Alkuperäinen tai viimeisin käyttötarkoitus ei ole välttämättä iso kynnys, jos tilat muuten sopivat uuteen toimintaan. Hemsöllä on yleisesti niin rajatut käyttötarkoitukset omissa investoinneissamme, etten yleensä miellä käyttötarkoituksen muutosta kovin suureksi. Vanhoja oppilaitoksia on muutettu toimistoiksi ja toisinpäin, samoin vanhoja toimitiloja esimerkiksi päiväkoti- ja/tai erityisryhmien asumisen käyttöön. Oleellista on ehkä muutosten vaatima laajuus huomioiden taloudellisiin reunaehtoihin. Monesti isoin ja vaikein rajoite on niinkin yksinkertainen asia kuin riittävä kerroskorkeus. Se joka antaa tai poistaa mahdollisuudet käyttötavan muutoksiin.

Voisiko sinun mielestäsi korjausrakentamisella vaikuttaa Helsingin keskustaan elävöitymiseen?

Oikean tasoisella korjausrakentamisella tyhjilleen jääviä tiloja on saatavissa uusiin käyttötarkoituksiin – toiset käyttäjäryhmät kenties hyväksyvät hieman paremmin vanhojen rakennusten ominaisuudet ja rajoitteet verrattuna uudisrakennuksiin.

Millaista maantieteellistä rajausta kohteiden suhteen Hemsö soveltaa?

Suomessa rajauksenamme on yliopistokaupungit, eli sijoitamme myös maakuntiin. Turku, Tampere ja Helsinki toki ovat kaupungeista merkittävimmät, mutta muitakaan ei sovi väheksyä.

Onko ajateltavissa, että kehittäminen voi käynnistyä ilman ennakkoon tiedossa olevaa käyttäjää?

Kyllä ilman käyttäjää voi tutkia esim. soveltuvia käyttötarkoituksia.

Millaiset tekijät tai toimet esim. viranomaisilta tai markkinasta edistäisivät kiinteistösijoittajan näkökulmasta korjaamista?

Määräyksien soveltuvuus, ratkaisuhakuisuuden lisääminen. Korjaamisen hintatason pitää pystyä olemaan kilpailukykyinen uudisvaihtoehtojen kanssa.

Pitäisikö olla kannustimia esim. hiilijalanjälkeen tai kierrätykseen liittyen?

En pidä kannustimia mitenkään ratkaisevan tärkeinä – tärkeämpää on käyttäjien / vuokralaisten vaatimukset. Meillä on yhtiönä omaakin ohjautuvuutta kohti kestävämpää toimintaa, sillä ilman reagointia jää kelkasta ja kilpailukyky alkaa laahaamaan.

Harjoittaako Hemsö säännönmukaisesti teknistä selvitystyötä kohteistaan, jotta tiedätte miten ja mitä kiinteistöistä aiotaan korjata ja milloin?

Meidän ylläpito-organisaatio tekee kohteille PTS:t sähköiseen huoltokirjaan perustuen kohteiden tekniseen kuntoon, jotka päivitetään aina hankkeiden yhteydessä (peruskorjaukset) tai laaditaan kokonaan uusi (uudishankkeet). Kiinteistöjen elinkaaren aikana teknistä kuntoa tutkitaan tarkemmin aina tarpeen mukaan. Lisäksi ylläpitoa auditoidaan vuosittain.

Miten korjaamisessa huomioidaan uudet energiamuodot? Oma polttolaitos tai tuulimylly? Harmaavesien kierrätys?

Polttaminen on lähtökohtaisesti huono ratkaisu päästöjen näkökulmasta. Erilaiset lämpöpumppuihin perustuvat ratkaisut (mm. geo, vesi-ilma jne.) ovat tällä hetkellä järkevän oloisia ratkaisuja. Tässä on kuitenkin huomioitava vastuullisesti tuotettu sähkö, jota Hemsö on sitoutunut ostamaan jo joitakin vuosia sitten hiilineutraalisti. Mm. tuulivoimaratkaisuja / tuulisähkön ostamista suoraan tuottajilta kannattaa tutkia ja pohtia. Jätevesien hyötykäytön ratkaisuja (lämmöntalteenotto) on tutkittu, mutta toteutettuja kohteita on toistaiseksi vähän.

Mikä saisi kiinteistösijoittajaa valitsemaan useammin korjaamisen purkamisen ja uudisrakentamisen sijaan?

Kysyntä, jonka lisäksi korjattavasta kohteesta pitäisi pystyä poistamaan merkittävimmän tekniset riskit. Esimerkiksi mikrobivaurioiden lähteet pitäisi pystyä tehokkaasti korjaamaan esim. kotelorakenteiset välipohjarakenteet ovat erittäin vaikeita. Lisäksi haitta-aineet (asbesti, PAH-/VOC-lähteet pitäisi saada aina pois, tai niitä ei olla lähdössäkään lainkaan.

Onko aina kustannuspaineita, vai onko myös kohteita, joissa korjaaminen onnistuu "sopivalla" budjetilla ja lopputulos on silti "tosi hyvä"? Kaipaisin esimerkkejä.

Kustannuspaineita on lähtökohtaisesti aina, vaikka hanke menisikin hyvin. Onnistuneitakin hankkeita on, ja meillä tälläkin hetkellä käynnissä. Esimerkiksi Hemsön ja NCC:n yhteinen hanke Taideyliopiston Sibelius-Akatemian R-talon peruskorjauksesta meni hienosti, vaikka siinäkin oli kustannus- ja aikatauluhaasteita.

Uutta urbaania -webinaari kaupunkikehityksestä ja asuntorakentamisesta 16.2.2021

Vastaukset webinaarissa esitettyihin kysymyksiin

Vantaan kaupungin kaupunkisuunnittelujohtaja Tarja Laine vastaa:

Onko tarkoitus luoda sinkkujen kortteli ja perhekortteli erikseen, koska ei perhe muuta 24 neliön yksiöön - ei mahdu. Syntyykö tästä eriytymistä?

Tällaista kehitystä en toivo Vantaalle enkä muuallekaan. Tasapainoinen, paras mahdollinen elinympäristö syntyy, kun erilaiset ihmiset ja perheet asuvat lähellä toisiaan ja muodostavat aktiivisen yhteisön. Tätä näkemystä tukevat useat tutkimukset.

Kuinka paljon tullaan tekemään purkamisrakentamista? Esim. vanha kerrostalo puretaan ja tilalle uusi ja ehkä jopa pari kerrosta korkeammaksi?

Vantaalla on paljon rakennuskantaa, joka on peruskorjauskunnossa. Meillä on myös paljon kevyttä varasto- ja työpaikkarakentamista paikoilla, joissa maan arvo on huomattavasti kasvanut. Tällaisilla alueilla purkaminen ja kaavoitus joukkoliikennekaupungiksi voi olla viisain vaihtoehto. Tärkeää on kuitenkin säilyttää vanhaa ympäristöä eikä purkaminen ole aina kestävin vaihtoehto. Tilanteet siis vaihtelevat ja jokaiseen tilanteeseen on etsittävä siihen sopiva vaihtoehto.

Pääkaupunkiseudulla on ollut ongelmana puutteelliset lumenkeräysalueet kerrostaloalueilla. Tuleeko parannusta vai perustatteko lumenhaihdutusyksikön paikallisesti?

Vantaalla on useita lumenkaatopaikkoja ja ne ovat olleet riittäviä toistaiseksi. Kaavoitamme paljon yksityisiä maita ja tonteille voidaan jättää tilaa lumelle. Jokainen joutuu itse miettimään, haluaako tontille lumenkeruualueen vai muuta. Kaupungin omistamilla mailla kiinnitettään paljon huomiota hulevesien hallintaan – lumensulamisvedet ovat siis melko hyvin hallinnassa.

Säilyykö kaupunkirakentamisessa ns. suoja-alueet, joilla pystyttiin aikoinaan rajaamaan esim. tulipaloja? Nämä viheralueet toimivat kaupungin vihreänä verisuonena ja olisi hyvä säilyttää virkistyskäytössä.

Tulipalojen vuoksi suoja-alueita ei onneksi nykyään tarvitse jättää. Meillä Vantaalla on kuitenkin kattava viheralueverkosto ja lähes 100 % vantaalaisista asuu alle 300 metrin päässä viheralueesta. Meillä on myös laajat yhtenäiset peltojen ja metsien muodostamat verkostot.

Nykyään pidämme myös huolen siitä, että jokaisella tontilla on tarpeeksi vihreää (käytämme ns. viherkerrointa, jolla lasketaan tontin kasvullisen osan ja hulevesien tarvitseman alueen suhdetta rakennettuun alueeseen)

Miten tontin omistus Suomessa, nostaako tai laskeeko asunnon hintaa, jos ulkomaalaisomistuksessa? Mikä on tonttien omistusosuus suomessa ulkomaalaisessa omistuksessa?

Itse en ole huomannut ulkomaisen ja kotimaisen maanomistuksen vaikutusta asunnon hintaan, enkä osaa vastata siihen, miten omistussuhteet jakautuvat. Asia vaatisi tutkimusta; todellinen tontin omistaja ei aina ole selkeästi tiedossa, kun omistajien taustayhtiöt eivät näy. Onneksi kaavoitusta säätelevä lainsäädäntö lähtee liikkeelle siitä, että jokainen alue kaavoitetaan sen omilla reunaehdoilla. Asukasosallistuminen ja demokraattinen päätöksenteko vaikuttavat paljon lopputulokseen. Asuntojen hinta määräytyy pitkälti sijainnista, rakentamiskustannuksista ja tuotto-odotuksista.

-------------------------

SATOn Business Development Manager Visa Heiskanen vastaa:

Minkälaisia digi-ratkaisuja on Satolla käytössä? (esim. sovellus asukkaille, smart-koteja ym.)

Panostamme jatkuvasti digitaaliseen kehittämiseen, jotta voimme helpottaa asiakkaidemme arkea. Meillä on SATOssa käytössä digitaalinen alusta asiakkaillemme, OmaSATO. Jo haastattelussa mainittujen vuokranmaksutilanteen tarkistus, jatkuvat asiakasedut ja asunnon olosuhdetietojen tarkastaminen, voi lisäksi OmaSATO alustalla kommunikoida meidän suuntaan. Esimerkiksi vikailmoituksen tekeminen onnistuu SATOn asukkaille helpoiten OmaSATOa käyttämällä.

Nordic City Making Week 2020

Janne Alho: Miten rakennetaan uuden ajan pohjoismaista kaupunginosaa, case Turusta

Future-proof City -seminaarissa NCC:n hankekehitysjohtaja Janne Alho esitteli case-esimerkkeinä Turun Linnanfältin ja Harppuunakorttelin.

Soumia El Ghazouani: Masthugsskajen, Göteborg

Downtown Helsinki -keskustelufoorumissa esiintyi NCC:n Göteborgin keskustahanketta luotsaava Soumia El Ghazouani.

Juha Vihma: Hiilineutraalin kaupungin rakentaminen

New Agenda for Nordic Cities -päätösseminaarissa NCC-konserniin kuuluneen Optiplan Oy:n suunnittelujohtaja Juha Vihma puhui vähähiilisestä rakentamisesta.